Er parkslirekne en mangel ved boligen?
Har du avdekket parkslirekne (fordums prydplanten) i hagen? Finansklagenemnda (FinKN) kom nettopp til at dette marerittet faktisk utgjør en mangel ved boligen dersom det ikke var opplyst om. FinKN kom til at boligkjøper hadde krav på over en halv million i prisavslag og erstatning.
Vi går gjennom avgjørelsen enkelt og jovialt nedenfor. Avgjørelsen finner du for øvrig i sin helhet her.
Hva var faktum i saken?
FinKN tok utgangspunkt i hva som ble opplyst. Boligen var kjøpt for 9,5 MKR, og bud-aksept forelå i 2022. Det betyr at det er de nye reglene i avhendingsloven som gjelder – ergo, lettere for kjøper å vinne frem.
Eiendommen ble markedsført med stor tomt, med gode solforhold og utsikt. Det spesielle i saken var at eiendommen ble solgt ved fullmakt – dvs. en person som ikke har bodd i boligen.
I saken her var det naboen som tok kontakt med den nye boligeieren, og sa at parkslirekne hadde manifestert seg på tomten – ca 40 kvm av jordet.
Problemet med parkslirekne (reynoutria japonica) er at den blir kalt for marerittplanten av en grunn. Den er nærmest umulig å bli kvitt, og i Norge er den på forbudslisten.
Hvilket rettslig grunnlag vant de frem med?
Boligkjøper reklamerte rettidig på forholdet, og anførte at boligen hadde mangel etter avhendingsloven § 3-2:
1) Eigedomen har ein mangel dersom han ikkje er i samsvar med det kjøparen kunne forvente ut frå mellom anna eigedomens type, alder og synlege tilstand– avhendingsloven § 3-2, sakset fra lovdata.no
Det ble med andre ord anført at når tomten hadde denne marerittplanten, da var ikke eiendommen i samsvar med de forventninger kjøper hadde ut i fra eiendommen konkrete type, alder og tilstand.
Reklamasjon på parkslirekne
Det som er spesielt med reklamasjon på parkslirekne er at du må ha fagkyndige til å dokumentere kravet ditt. I dette tilfelle anbefaler vi at du får en arborist til å vurdere forholdet – herunder:
i) hvilke planter som finnes på tomten
ii) om parkslirekne har manifestert seg og hvor
iii) om det er mulig å bli kvitt – ev. hvilke tiltak
Deretter bør en gå til en anleggspartner som kan beregne hvor mye det koster å kvitte seg med dette, slik at tomten kan friskmeldes.
Da vil kravet ditt bygge på følgende:
- Utbedringskostnader,
- kostnader til arborist/øvrige fagkyndige, og
- kostnader til ev. advokatbistand.
Dersom det ikke er mulig å bli kvitt, da bør en megler vurdere «verdiminus». Verdiminus er hva boligen er verdt med og uten dette forholdet – noe som da utgjør kravet ditt om prisavslag
Husk at du må reklamere innen 2-3 måneder fra du avdekker mulig parkslirekne, og deretter kan du skaffe resten av dokumentasjon. Ellers kan kravet gå tapt.
Nå skal vi gå gjennom de frister som gjelder i alle reklamasjonssaker. Du bør også lese mer om dette i vår artikkel om 4 skuddsikre tips i enhver boligsak.
Reklamasjon på boligmangler- en rask guide
Om du er en boligkjøper og avdekker mangler, da betyr det at du må sende inn en reklamasjon. En reklamasjon er en meddelelse om at du har avdekket noe ved boligen som ikke stemmer med de opplysningene du fikk.
Det betyr at du har avdekket mangler ved boligkjøpet ditt.
Det første du må vite er at det er viktig at du sender reklamasjonen direkte til selger. Det er mange som sender reklamasjoner til megler, og det avbryter ingen frister. Du kan i noen tilfeller ha et krav mot megler også, men det er en annen vurdering. Forhold deg i første omgang til selger.
Det andre du må vite er at du har et par frister å tenke på:
i) du må reklamere innen 2-3 måneder fra du avdekket forholdet. Det gjelder alle forhold, selv om du reklamerte på gulv i januar, må du også reklamere på drenering som du avdekket i mars.
ii) krav foreldes – det betyr at de dør ut. Selv om du har tatt det opp med selger, vil kravet dø ut på et tidspunkt. Normalen er å regne tre (3) år fra overtakelse dersom forholdet var tilstede allerede da. Her finner en rekke unntak som vi ikke skal inn på, men tenk tre år som en god hovedregel
iii) 5 års-reklamasjonsfrist. Det er mange som tar kontakt og sier at «jaja, dette avdekket vi for et par år siden, men vi har jo fem (5) år på å reklamere?». Vel, det er en sannhet med modifikasjoner. Regelen er hver mangel som du avdekker utløser en frist på 2-3 måneder. Dette kan skje det 4. året, og at du er innen 5-årsfristen, men du må likevel reklamere innen 2-3 måneder fra hver gang du finner noe som ikke stemmer med de opplysningene du fikk.
Kreve prisavslag for parkslirekne?
Våre eiendomsadvokater behandler saker om parkslirekne og øvrige mangler ved boliger. Det du kan gjøre er å samle opp dokumentasjon til oss:
- Salgsopplysninger
- Tilstandsrapport
- Egenerklæringsskjema utfylt av selger
- Ev. reklamasjoner og svar
- Ev. rapporter
- Ev. øvrig korrespondanse mellom partene
- Kronologisk hendelsesforløp, slik at vi vet hva som har skjedd og når
Deretter kan vi sette opp en strategisamtale hvor vi på 30-45 minutter vederlagsfritt går gjennom
- Om du har en sak
- Hvordan du skal gå videre
- Beste planen for å vinne frem
Det er først etter dette at du bestemme om du ønsker å gå videre selv eller engasjere vårt kontor.
